Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. Maddesinde kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanmaktadır. Kira sözleşmeleri şahsi doğuran sözleşmeler olmakla birlikte herkese karşı ileri sürülebilmesi için TBK m. 312 gereği tapuda şerh verilmesi gerekmektedir.

Kira hukukumuza göre kiracıyı tahliye edebilmek için haklı sebepler şunlardır:

• Temerrüt (30 gün süre verdin sonrasında kiracı kira borcunu ödemezse.)
• 2-Bir kira dönemi 2 ihtar (İhtarlar sonrasında kirayı ödese de tahliye mümkündür.)
• 3-Tahliye taahhüdü (Kira sözleşmesi ile aynı günde alınırsa geçersiz sayılır. )
• Edinim ve ihtiyaç sebebiyle (Sizin veya 1. derece yakınlarınızdan birinin ihtiyacı vs.)
• Sözleşmeye esaslı aykırılık (alt kiraya vs vermek.)
• 10 yıllık kiralama süresi sonunda (1 senelik kira sözleşmesi yaptıysanız kiracınızı, kiracılık ilişkisinin başladığı tarihten 12 sene sonra hiçbir gerekçe göstermeden tahliye davası yolu ile konuttan çıkarabilirsiniz. İhtar şartı var.)
• Esaslı tadilat, yıkım

Kira sözleşmeleri karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdir. Bu kapsamda kiralayanın yükümlülüğü kiralananı kullanmaya elverişli şekilde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca kullanılmaya elverişli şekilde hazır bulundurmaktır. Kiracının yükümlülüğü ise kiralananı kullanma/ yararlanma karşılığı kiralayana kira ödemektir.

Kira sözleşmesini indirmek için tıklayın

Kira Sözleşmesinin Şekli

Kanun, kira sözleşmesinin geçerliliği için zorunlu bir şekil şartı öngörmemektedir. Dolayısıyla yazılı yahut sözlü olarak yapılmasının bir önemi yoktur. Sözlü olarak yapılan ve fiili olarak uygulanan kira sözleşmeleri de ispatlandığı takdirde geçerlidir. Ancak ileride doğabilecek ihtilaflar yönünden ispatı daha kolay olduğundan, kira sözleşmelerinin yazılı olarak hazırlanması önerilmektedir.

Aynı şekilde kira sözleşmeleri adi nitelikli olarak düzenlenebileceği gibi noter tarafından da düzenlenebilir. Ya da haricen düzenlenip noter tarafından onaylanması suretiyle de gerçekleşebilir. Adi nitelikli ve noter tarafından düzenlenen sözleşme arasındaki en önemli fark noter tarafından düzenlenen kira sözleşmelerinde imzaya itiraz olsa dahi yargı makamlarınca kabul edilmeyeceğidir. Daha açık bir ifade ile noter tarafından düzenlenen kira sözleşmelerinde imzaya itiraz mümkün değildir.

Kira Sözleşmesinin Konusu

Kira sözleşmesinin konusu taşınır mal olabileceği gibi taşınmaz malların kullanılması veya herhangi bir hakkın kiralanması da olabilir. Örneğin; bir aracın kiralanması menkul mal kiralanmasına, bir mağazanın kiralanması taşınmaz işyeri kiralanmasına, ticari işletme hakkının kiralanması bir hakkın kiralanmasına örnek olarak gösterilebilir. Aynı şekilde kiralanan şey ürün getirebileceği gibi ürün getirmeyen şey de olabilir.

Kira konusu özellikle açılacak kira davalarında ve uygulanması gerekn hükümlerin tespitinde büyük önem arz eder. Adi kiraya konu olan taşınmazlarda temerrüt olgusunun oluşabilmesi için keşide edilecek ihtar veya ödeme emrinde kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilmesi gerekirken, kiralanan taşınmaz hasılat kirasına konu ise kiracı temerrüde düşürülmeden önce altmış günlük süre verilmesi gerekmektedir.

Kira Sözleşmesinin Türleri

Türk Borçlar Kanunu’nda üç çeşit kira ilişkisi düzenlemiştir. Bunlar şu şekildedir:

• Adi Kira
• Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması
• Ürün (Hasılat) Kirası

Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların çözümü için kira sözleşmesinin türünün tespit edilmesinde büyük fayda vardır. Örneğin; üstü kapalı olmayan taşınmazla ilgili olarak TBK m.344 gereği kira tespit davası açılamaz. Zira bir taşınmaza ilişkin kira tespit davası açılabilmesi için dava konusu taşınmazın mutlaka 6098 sayılı TBK 399 vd. gereği “Konut ve Çatılı İşyeri” hükümlerine tabi olur.

Kiralanan taşınmaz konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olmayıp, 6098 sayılı TBK’ nın genel hükümlerine tabi ise 6098 sayılı TBK’ nın 327. Maddesi gereği belirsiz süreli olarak uzayacaktır.

Kira Sözleşmesinin Unsurları

Kira sözleşmesinin unsurlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Tarafların anlaşması: Kira sözleşmesinin oluşabilmesi için ilk şart kiracı ve kiraya veren tarafların kiralama hususunda karşılıklı olarak anlaşmış olması gerekmektedir.
• Bir şeyin kullanılmasının devri: Kira sözleşmesinin kurulmasıyla kiralayan, sözleşmenin konusu olan mal veya hakkı geçici bir süreyle karşı tarafa kullandırma hakkını verir. Kiracıya devredilen kullanma hakkı kira süresiyle sınırlı olup kira sözleşmesinin sona ermesiyle beraber kiralananı kiralayana iade etmekle yükümlüdür.
• Kira bedeli: kiralananın kiracı tarafından kullanılması karşılığında ödediği bedeldir. Kira bedeli; nakit para olabileceği gibi altın, döviz ve ürün karşılığı da olabilir.

Kira hukukunda kira bedelinin ispatı önemli bir husustur. Kira bedelinin ispat külfeti kiralayana, ispat edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti kiracıya aittir. Kiraya veren iddia ettiği aylık kira parasının miktarını ispat edemez ise kiracının kabul ettiği miktara itibar ederek hüküm kurulmalıdır.

Kiraya Verenin Borçları

Yukarıda bahsedilen tüm hususlarda anlaşılmasıyla birlikte kira sözleşmesi kurulur. Ancak, Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiracının ve kiraya verenin bazı hak ve yükümlülükleri ortaya çıkar. Kira sözleşmelerinde kiraya verenin borçlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Teslim Borcu: TBK m.301’ e göre; Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
• Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
• Yan Giderlere Katlanma Borcu: Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
• Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk Borcu: Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Kiracının Borçları

Kira sözleşmesi kapsamında kiracının borçlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Kira Bedelinin Ödenmesi Borcu: Kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan asıl borcu kiralananın kullanılması karşılığında sözleşmede belirlenen kira bedelini ödemektir. Kira sözleşmesinin başlangıcını ve kira bedelini ispat külfeti kiraya verene aittir. Kiraya veren tarafından ispat edilen kira bedelini ödeme yükümlülüğü ise kiracıya aittir.
• Kiracının Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu: Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. Kiracı ufak tefek zararları kiraya veren adına haber vermeksizin giderebilir. Ancak kiraya verenin muvafakat etmediği büyük orandaki zararlar kiracı tarafından giderilip kira parasından mahsubu talep edilemez.
• Kiracının Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
• Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracı kiralananı kullanırken özenle hareket etmeli, kiraya verenin rıza ve muvafakatı olmadıkça kiralananın özünü etkileyecek ona zarar verecek eylemlerde bulunmamalıdır.
• Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.

Alt Kira

6098 sayılı TBK m.322’ye göre; Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Alt kira sözleşmesi kurulurken, iki ayrı kira sözleşmesi ile karşı karşıya kalmaktayız. İlk kira sözleşmesi kiralayan ile asıl kiracı arasında kurulan sözleşme, ikinci sözleşme ise asıl kiracı ile alt kiracı arasında kurulan sözleşmedir. Alt kira sözleşmesi kurulsa da, asıl kiracının kiraya verene karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan (kira bedelinin ödenmesi gibi) sorumluluğu devam eder. Kiraya veren alt kiracıdan kira parasının kendisine ödenmesini talep edemez.

Kira İlişkisinin Devri

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Alt kira ve kira ilişkisinin devri birbirlerinden farklı tanım, anlam ve sonuçlara tabidir. Alt kirada asıl kiracının kiracılık sıfatı devam ederken, kiracının kiraya verene karşı kiracılık sıfatı ve kira bedeli gibi sorumlukları ortadan kalkar.

Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

Kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususları şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Kira sözleşmelerinin geçerliliği açısından herhangi bir şekil şartı aranmasa da ileride çıkabilecek uyuşmazlıkta ispatta kolaylık sağlaması açısından yazılı olarak yapılması tavsiye edilmektedir.
• Kira sözleşmesinin her sayfası, kiracı ve kiraya veren tarafından imzalanmalıdır. Zira, İmzasız belgeler, gelecekte belgenin gerekli olduğu zamanlarda işlevsiz sayılabilir.
• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve belirli bir süre öngörülmüş ise hangi sürenin sonunda sona ereceği sözleşmede açık bir şekilde yer almalıdır.
• Kira sözleşmesinde, kiralanacak mülkün adresi, cinsi ve kiraya verenin kişisel bilgilerine eksiksiz olarak yer verilmelidir.
• Kiralanan yerin hangi durumda teslim edildiği ve geri teslim alınacağı açıkça belirtilmelidir. Kiralanan ile birlikte teslim edilen eşyalar var ise, bunlar da kira kontratında açık bir şekilde belirtilmesi gerekir.
• Kira sözleşmesinde ödenecek kira bedelinin hangi tarihte ve ne şekilde ödeneceği belirtilmelidir.
• Kira artış oranı ile ilgili detaylar kira sözleşmesinde yer almalıdır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; TBK md. 344/1 gereği yıllık kira artış oranının sınırı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla kira sözleşmesinde, daha yüksek bir oran belirlenmiş olsa dahi kira artış miktarı bu oranı aşamayacaktır
• Aksi kararlaştırılmadığı takdirde aidat, temizlik masrafları gibi yan giderleri kiracının ödemesi gerekmektedir. Ancak taraflarca farklı bir anlaşmaya varılırsa kira sözleşmesinde bu husus açık bir şekilde belirtilmelidir.
• TBK md. 323’ de kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır. Taraflar bu hususu da sözleşmeyi düzenlerken belirlemelidir.
• Kiracı eğer kiralanan yerde tadilat, bakım yapacaksa bu tadilatların kapsamı, şartları detaylı olarak kira sözleşmesinde belirtilmelidir. Kiraya verenden onay alınması şartı koşulabilir.
• Aynı şekilde depozito ile ilgili detaylar, kira sözleşmesinde ayrıntılı olarak yer almalıdır. Bu detaylar, depozitonun niçin alındığını ve hangi şartlarda geri ödeneceğini belirtmektedir.
• Konut veya işyeri kiralarında, Kiracının kiralanan yeri teslim alırken tüm demirbaşları incelemelidir ve bozuk ya da yıpranmış demirbaş bilgilerine kira sözleşmesinde yer vermelidir. Aksi takdirde kiracı evden çıkarken bozuk demirbaşlardan sorumlu tutulabilir.
• İlişkide kiraya veren tarafsanız, sözleşmeye kiracının işveren mali mesuliyet (taşınmaz işyeri olarak kullanılacak ise), 3. şahıs mali sorumluluk ve taşınmazın yangın, sel baskını, terör sair tüm risklerini kapsar vaziyette yıllık sigortalarını yaptırmak, devam ettirmek ve her yıl sigorta poliçelerini yenilemek zorunda olduğuna dair bir hüküm konulmalıdır.
• Eğer bir Ürün Sözleşmesi düzenlemek istiyorsanız ve buna dair hükümlere tabi olmak istiyorsanız sözleşmenizde demirbaşların ve işletme ruhsatının devrediliyor olması gerekir.
• Kira sözleşmelerinde kefalet zorunlu bir unsur olmasa da kiraya veren için ciddi bir güvence sağlamaktadır. Bu bakımdan kira sözleşmesi düzenlenirken kefil koşulunun aranması kiraya veren için önem arz etmelidir. Kefil için ayrıca bir sözleşme düzenlenmesine gerek yoktur. Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.
• Kiraya verenin bir diğer güvencesi de kiracıdan alacağı tahliye taahhüdüdür. TBK md. 352/1; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Ancak, tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanması sırasında yahut imzalanmadan önce verilmişse geçersiz olur. Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir. Uygulamada bu süre 15 gün veya 1 ay olarak belirlenebilir